Важные подробности о жилищном товариществе

Здесь изложены необходимые сведения о полномочиях и обязанностях обеих сторон: комитета и администратора. Также затронута тема расходов и проблем с соседями. Данная статья основана на испанском законе Ley de Propriedad Horizontal. В конце статьи есть ответы на самые популярные вопросы, которые обычно задаются читателями.
Наша статья условно разделена на следующие секции:
1. Общие пункты и бюджет жилищного товарищества
2. Какие пункты входят в зону ответственности хунты (Junta)?
3. Администратор
4. Что происходит на собраниях хунты?
5. Вопросы
Общие пункты и бюджет жилищного товарищества
На самом деле, многое зависит от ситуации, размера и типа недвижимости. Расходы небольшого блока апартаментов будут значительно меньше, чем у большого жилого комплекса с индивидуальными бунгало, частным бассейном и гаражом.
Если не брать во внимание этот пункт, то мы можем перечислить некоторые типичные расходы. Мы разделим их на две группы: «пожимай плечами - скаль зубы - но оплачивай» и «необязательные расходы, которые должны быть обсуждены». Некоторые пункты будут попадать в одну группу, в зависимости от размера товарищества. Уборка в комплексе из 10 квартир часто осуществляется по установленному порядку (расписанию) или обязанности делятся на каждого. Но в случае с жилым комплексом, состоящим из 50 домов, такой вариант вряд ли возможен.
1). Неизбежные расходы жилищного товарищества:
· Электричество. Освещение, лифты, водяные насосы, автоматические двери, домофоны
· Вода. Уборка общей территории, орошение садов, содержание бассейна и т.п. Дренаж и устранение сточных вод
· Телевидение. Обеспечение сигналом общей антенны. Обычные и цифровые антенны. Возможно проведение кабельного телевидения.
· Содержание и ремонт объектов общего пользования, таких как лифты, плавательные бассейны, входные двери и ворота, сады и т.п. А также ремонт стен, кровли и т.п. Нельзя также забывать о противопожарной системе и разбрызгивателях.
· Оплата услуг администратора. Сюда входит оплата почты, телефонных счетов и т.п.
· Судебные издержки. Все зависит от официальных конституционных изменений.
· Банковские сборы. Содержание счета. Содержание чрезвычайного фонда для выполнения срочных выплат.
· Страховка. Государственное страхование – это законное требование.
· Налог на добавленную стоимость (IVA)
2). Необязательные расходы, которые нужно обсуждать:
· Уборка. Как уже было сказано выше, можно нанять для этой цели человека, а можно и самостоятельно этим заниматься
· Безопасность. Вы считаете нужным нанять ночного охранника? Вы хотите более безопасные двери, ворота, стены, забор?
· Спасатель в плавательный бассейн. Если Вы считаете, что у бассейна должен дежурить спасатель, то определитесь, в какие месяцы он должен работать и по какому расписанию.
· Содержание частных дорог. Нужно ли Вам расчертить места для парковки, добавить лежачих полицейских, поставить дорожные знаки и т.п.?
· Новые услуги. Здесь имеется в виду все то, без чего не могут обходиться Ваши соседи и друзья. Нужны ли Вам дополнительные зонтики у бассейна? Автоматические двери? Общий размягчитель воды? Все эти вещи стоят денег. И пусть некоторые говорят «это всего лишь 23 евро в месяц с каждого дома», не забывайте, что даже эта сумма может стать критической в общем счете. Поэтому хорошенько все взвесьте, прежде чем за это проголосовать.
Какие пункты входят в зону ответственности хунты (Junta)?
Во-первых, все решения принятые на последнем заседании или на экстренном заседании товарищества должны быть приняты во внимание и осуществляться. Это происходит после многочисленных встреч, которые проводит администратор. Члены комитета оказывают всяческую помощь, используя свое время, знакомства и знания.
Большинство решений будет касаться той или иной услуги (сервиса) или покупки. Комитет встречается, чтобы обсудить все предложения, учитывая финансовый аспект и сервис. Большинство предложений одобряются и та или иная услуга вступает в действие. Все жители оповещаются о принятом решении, о финансовых и практических составляющих. На всех этапах, администратор просит президента или его/ее представителя о разрешении действовать. На самом деле, этим должен заниматься президент или его представитель, но администратору удобней этим заниматься. Он же в свою очередь очень зависит от комитета.
Во-вторых, встает вопрос о принудительных мерах. Неплательщики находятся в руках администратора. Но во всех остальных случаях обязан действовать президент.
Что такое «принудительные меры»? Несколько примеров:
· Шум: некоторые товарищества могут потребовать не использовать плавательный бассейн во время «тихой сиесты». Ограничение на ночное использование бассейна также имеет место быть. Но в этом случае необходимое указать точное расписание работы бассейна. В Испании есть законы, направленные против шумных соседей, но товарищество может наложить дополнительные ограничения. Комитет должен сам решить, как заставить людей соблюдать правила.
· Изменения в конструкции: жилищное товарищество может ограничить или запретить вносить изменения во внешний облик домов. Сюда могут входить ограничения на цвет (особенно на элементы из алюминия на окнах), изменения патио, заборов и т.п. Собственник недвижимости должен быть готов к тому, что комитет может отвергнуть ту или иную его идею ремонта из-за несоответствия общему виду жилого комплекса. Это может достаточно дорого обойтись собственнику. Мораль: всегда согласуйте все с президентом товарищества. Можете ли Вы застеклить свою террасу? Подходит ли данный цвет для фасада? Все эти вопросы нужно согласовывать с президентом сообщества.
· Домашние животные: обычно сразу указывается, разрешено ли в том или ином товариществе держать животных. Покупая недвижимость, уточните этот вопрос. Изменить данный пункт очень сложно. Поэтому, если у Вас есть домашнее животное, то Вы в первую очередь должны выяснить, сможете ли Вы его держать в своем доме. Комитет может настаивать на выполнении обязательных условий
· Плавательный бассейн: эта зона вызывает кучу споров. Стулья, зонтики, еда и напитки, шум, слишком много гостей, слишком много детей, слишком много пьяных взрослых, игры с мячом. Этот список можно продолжать до бесконечности. На собраниях тратят кучу времени на обсуждение данных вопросов.
Принудительные меры, как правило, применяются после: вежливого предупреждения, формального предупреждения, угрозы законом и, в конце концов, применения юридических санкций. На последнем этапе, администратор берет на себя всю ответственность.
Также существуют срочные услуги. Обычно под ними подразумевается срочный, аварийный ремонт или обеспечение безопасности. Если что-то сломалось и вышло из строя, то необходимо устранить проблемы в максимально короткие сроки. Вопросы безопасности также не всегда могут ждать следующего собрания членов товарищества.
Администратор
Вовсе необязательно назначать отдельного администратора. Президент также может выполнять эти функции, это во многом сократит финансовые расходы, но он должен быть готов к большому объему работы.
Если Ваше товарищество предпочитает нанять отдельного человека администратором, то по-испански его должность будет звучать как AdministradordelaComunidaddePropietarios. Он должен бытьAdministrador de Fincas и членом Colegio de Administradores de Fincas Rústicas y Urbanas. Он должен предоставить Вам номер colegiado.
У администратора должен быть свой офис с секретарем. Он должен проверять все юридические аспекты, чтобы все было в рамках закона. Собственность в Испании очень сильно контролируется законом, поэтому роль администратора достаточно велика. У него должны храниться все документы, относящиеся к уставу Comunidad de Vecinos. Также у него должны быть все ключи от всех публичных мест и бытовых помещений.
Также администратор несет ответственность за сбор денег. Он обязан привлекать злостных неплательщиков к суду, чтобы получить с них необходимую сумму денег. Данный процесс достаточно быстрый и эффективный. Чтобы избежать таких проблем, стоит заключить с Вашим банком соглашение, по которому все выплаты будут осуществляться своевременно и по первому же требованию.
Все вопросы, которые не могут быть решены в товариществе, отдаются на рассмотрение в суд. Администратор полностью занимается этим. Президент товарищества должен всячески помогать администратору.
Комитет также может передать администратору некоторые обязанности. Зачастую все вопросы, связанные с бассейном попадают под его ответственность.
Что происходит на собраниях хунты?
Собрание организуется президентом и администратором. Они стараются обеспечить стопроцентную явку всех членов комитета. Все решения принимаются с помощью голосования. Большинство голосов считается победой в сторону того или иного решения. Голос президента является решающим при равном количестве голосов. Если Вы являетесь членом комитета, то Вы должны сделать все возможное, чтобы посетить это собрание. Если принятое решение окажется невыгодным, то Вы несете за это ответственность перед оставшимися членами товарищества.
Со мной приключилась однажды не очень приятная история. Восьмидесятилетняя старушка пустила обо мне нелестные слухи только из-за того, что ей не нравился дизайн новой двери, за который мы все вместе проголосовали. Это было ужасно. Так что будьте осторожны и старайтесь не вызывать негодование особенно у пожилых жителей. У них достаточно свободного времени, чтобы развести о Вас слухи и настроить все общество против Вас.
На каждом ежегодном собрании обсуждаются все услуги, внедренные в общественную жизнь. Также выявляются все положительные и отрицательные моменты.
Планы на новые сервисы утверждены, а оплата уже организована. Решение принято, а администратору дано разрешение заниматься оформлением контрактов. Комитет также высылает письма, в которых информирует жителей о принятых решениях, таких как замена страховой компании. Это последний этап, прежде чем принятое решение будет воплощено в жизнь.
Также обсуждаются жалобы и принудительные меры.
Вопросы
1. Что мне делать, если у меня имеются жалобы? Первое, что вы должны сделать – это изложить суть своих жалоб администратору или президенту. Они могут посоветовать Вам изложить их в письменной форме и дадут Вам нужный совет.
2. Что делать, если жалуются на меня? Вам нужно обратиться к администратору или директору, чтобы выяснить, в чем проблема и найти подходящее решение. Ни в коем случае не игнорируйте поступающие в Ваш адрес жалобы. Если не принимать никаких мер, то Вы рискуете попасть в суд. А в этом случае Вам может понадобиться серьезная юридическая помощь.
3. Если я хочу подать в суд на товарищество. Как мне это сделать? У Вас может возникнуть такая потребность в случае несправедливости или финансовых потерь, спровоцированных жилищным товариществом. Вы должны изложить свое недовольство администратору. Если дело обстоит серьезно, то вам понадобится юридический представитель, но всегда лучше уладить конфликт мирным путем. Пример из личного опыта: Вы застряли в лифте на выходных, а администратор и все остальные работники уже ушли. Ваши крики отчаяния были наконец-то услышаны, Вас приехала выручать пожарная бригада, которая после спасения предоставила Вам счет. Вы спокойно и без лишних колебаний отдаете этот счет администратору.
4. Как я могу отказаться от поста президента? Согласно испанским законам, если Вы являетесь владельцем собственности, то Вас могут назначить на пост президента. Вы имеет право от него отказаться только в случае, если:
· Вы не работаете из-за инвалидности
· Вы не работаете в силу ментальной недееспособности
· Вы можете доказать, что никогда не живете в этом доме
· Вы можете доказать, что Ваша собственность была выставлена на продажу в тот момент, когда Вас выбрали президентом
· Вы не владеете собственностью, а снимаете ее
По поводу последнего пункта, у меня есть забавная история. Мой друг снимал квартиру в Испании. Однажды утром к нему постучались. Он открыл дверь, на пороге стоял мужчина с коробкой разных бумаг и книг. Всучая моему другу коробку, мужчина произнес всего одну фразу на испанском : «теперь Ваша очередь быть президентом!» Мой друг опешил и был вынужден отнести эту коробку администратору и предоставить ему бумагу о том, что снимает квартиру.
Ваша заявка на пост президента должна быть подана не позднее одного месяца до выборов. Вы должны сделать это с помощью юридического представителя в местном трибунале.
5. Наш президент всегда в отъезде. Что делать? Это очень сложный вопрос. Администратор может попросить его (ее) прийти на собрание. Если президент по совместительству еще и администратор, то Вам понадобится юридическая помощь, чтобы сместить его и нанять другого. По закону, президент должен исполнять свои обязанности. В устав Вашего жилищного сообщества должен быть пункт, который уточняет, что делать, когда президента нет на собрании. Возьмите копию устава и уточните все условия.
6. Можно ли изменить основные правила жилищного товарищества? К ним относятся такие вещи, как разрешение на держание домашних животных, процедура президентских выборов, использование собственности для коммерческих целей.
Такого рода изменения проводятся посредством анонимного голосования на ежегодном собрании. Этот порядок официально установлен испанским законодательством. Если Ваше товарищество пытается что-то Вам навязать, то не поддавайтесь и защищайте свои права. Обратитесь к юристу. 
+7 (495) 221-20-20
Офис в Москве
Spanishrealestate
Skype
+34 622-427-662
Офис в Испании